Entre la firma del presupuesto y el primer día de demolición hay un trabajo que no ejecuta nadie del equipo de obra: preparar la vivienda antes de una reforma en Madrid. Vaciarla, protegerla, avisar a quien hay que avisar y resolver los trámites de calle que dependen del Ayuntamiento y no de la empresa.
Es la parte del proceso que más retrasos silenciosos genera. Una obra no empieza tarde porque falten albañiles: empieza tarde porque el contenedor no tenía autorización, porque la junta de la comunidad no se había convocado o porque quedaban tres armarios llenos en el pasillo el día que llegó el equipo de demolición.
Esta guía ordena lo que conviene dejar cerrado en las semanas previas, distinguiendo lo que es una buena práctica de lo que es una obligación con norma detrás.
Índice
- Qué debe estar decidido antes del primer día
- Vaciar y proteger la vivienda
- Avisar a la comunidad y conocer el horario de obra
- Los permisos de calle: contenedor, mudanza y acopio
- Suministros, llaves y seguro de hogar
- Qué comprobar en una finca antigua antes de picar
- Calendario de preparación
- Preguntas frecuentes
Qué debe estar decidido antes del primer día
Empezar una obra con decisiones abiertas es la forma más cara de reformar: cada elección pendiente se toma después con prisa, con el material que hay disponible y con los gremios esperando.
Antes del primer día deberían estar cerrados:
- El alcance por escrito, con lo incluido y lo excluido. Si no está en el presupuesto, no está en la obra. Los criterios para exigir ese desglose están en la guía sobre cómo contratar una empresa de reformas en Madrid.
- Los materiales elegidos y medidos: suelo, alicatado, sanitarios, grifería, mecanismos, puertas y color de pintura.
- Los pedidos a medida encargados. Cocina, encimera, armarios y ventanas tienen plazos de fabricación propios que no dependen del ritmo de la obra.
- El trámite municipal presentado. Según lo que se toque corresponderá una declaración responsable o una licencia; el procedimiento aplicable se repasa en la guía sobre la licencia de obra menor en Madrid y conviene confirmarlo con el Ayuntamiento o con un técnico competente.
- Quién decide y quién firma. Una sola persona de contacto por parte de la propiedad, con capacidad para aprobar cambios.
Y una fecha realista de vuelta. Fijar la entrada definitiva el mismo día de la entrega prevista es un error frecuente: el detalle de cuánto dura cada fase está en la guía de plazos de una reforma de vivienda en Madrid.
Vaciar y proteger la vivienda
La regla práctica es sencilla: en una reforma integral, todo fuera. El polvo de la demolición atraviesa puertas cerradas y los oficios necesitan superficie libre para trabajar, acopiar material y montar medios auxiliares.
Antes de la mudanza conviene recorrer la casa estancia por estancia y clasificar en tres montones: lo que se va a guardamuebles o a otra vivienda, lo que se tira y lo que se queda, que debe quedar identificado por escrito en el alcance junto a quién responde de ello.
Merece atención especial lo que se desmonta y no se repone:
- Lámparas, apliques y cortinas, con sus soportes.
- Aparatos de climatización que se vayan a reubicar o conservar.
- Alarmas y cámaras: avisa a la empresa que las mantiene antes de que salten solas.
- Toldos, mosquiteras y cualquier elemento de fachada, que puede necesitar autorización propia.
Si la obra es parcial, se protege lo que se conserva: suelos que no se cambian, carpintería que se mantiene y, muy importante, el portal, el ascensor y las zonas comunes por las que va a pasar el escombro. Muchas comunidades lo exigen expresamente y, en cualquier caso, es lo que evita discusiones después.
Último paso antes de que entre nadie: fotografiar la vivienda y las zonas comunes con fecha. Es la prueba del estado previo y resuelve en cinco minutos cualquier reclamación posterior sobre un rodapié del portal o una marca en la puerta del ascensor.
Avisar a la comunidad y conocer el horario de obra
Aquí ya no hablamos de buenas prácticas, sino de norma.
El aviso a la comunidad
El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso cuando no menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Es un aviso previo, no una petición de permiso. La diferencia aparece cuando la obra toca elementos comunes —bajantes, patios, fachada, estructura—: en ese caso la decisión pasa por la junta, y las juntas tienen sus propios plazos de convocatoria. Si tu reforma mueve una zona húmeda o interviene en una bajante, ese trámite marca la fecha de inicio real.
El horario permitido
El artículo 42.1 de la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica del Ayuntamiento de Madrid establece que las obras y trabajos de construcción, modificación, reparación o derribo de edificios o infraestructuras, así como las que se realicen en la vía pública, no se podrán realizar de lunes a viernes entre las 22.00 y las 7.00 horas, ni en sábados y festivos entre las 22.00 y las 9.00 horas, salvo por razones de urgencia, seguridad o peligro. Si por necesidades técnicas o de movilidad no pudieran realizarse durante el día, el Ayuntamiento puede autorizar previamente ese horario, determinando el período y el plazo de los trabajos nocturnos.
Ese es el marco municipal. Por encima de él, cada finca puede tener sus propias normas de uso del ascensor, de los accesos y de los días de carga y descarga: conviene preguntarlas al administrador antes de comprometer un calendario con la empresa.
Los permisos de calle: contenedor, mudanza y acopio
Es la parte que más sorprende a quien reforma por primera vez en la ciudad, porque no depende de la vivienda sino de la acera.
Según el Ayuntamiento de Madrid, la solicitud de ocupación temporal de la vía pública debe presentarse en registro con al menos 20 días de antelación a la fecha de la actuación pretendida; si no se respeta ese plazo, la solicitud se archiva y hay que volver a presentarla. Además:
- Algunas ocupaciones ya vienen incorporadas a la licencia urbanística, a la declaración responsable o a la orden de ejecución. Si la tuya no estaba contemplada, hay que pedirla aparte.
- Las ocupaciones por contenedores las autoriza la Dirección de Servicios de Limpieza y Residuos.
- Las ocupaciones por mudanza, en cualquier parte de la vía pública, las autoriza la Dirección de Gestión y Vigilancia de la Circulación.
Veinte días son tres semanas largas. Si la mudanza y el contenedor se piden la semana antes de empezar, la obra arranca sin sitio donde dejar el escombro. Conviene aclarar desde el presupuesto quién presenta cada solicitud y quién paga las tasas.
A esto se suma la gestión de los residuos: el Real Decreto 105/2008 obliga, en obras de demolición, rehabilitación, reparación o reforma, a inventariar los residuos peligrosos que se generen, a prever su retirada selectiva y a asegurar su envío a gestores autorizados, con las excepciones que el propio real decreto prevé para las obras menores de construcción o reparación domiciliaria.
Suministros, llaves y seguro de hogar
Los suministros se quedan. Dar de baja la luz o el agua para ahorrar durante la obra es contraproducente: los gremios necesitan ambos, y reponer un contrato cuesta más tiempo del que se ahorra. Lo que sí hay que acordar por escrito es quién asume el consumo durante la obra y quién gestiona los cortes y reposiciones que exija cada instalación.
Las llaves, con control. Entrega el juego mínimo imprescindible, deja constancia de a quién se entrega y de cuándo se devuelve, y plantéate cambiar el bombín al terminar la obra. Es barato y cierra el asunto.
Avisa a los servicios que dan por hecha una casa habitada: correo y paquetería, empresa de alarma y compañía de internet si hay que retirar o reubicar el router.
Comunica la obra a tu aseguradora. El artículo 11 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro obliga al tomador o al asegurado a comunicar al asegurador, tan pronto como sea posible, la alteración de los factores y circunstancias declaradas que agraven el riesgo y que, de haberse conocido al contratar, habrían impedido el contrato o lo habrían encarecido. Una vivienda vacía y en obras no es la vivienda que se aseguró. En paralelo, confirma que la empresa que ejecuta tiene su seguro de responsabilidad civil en vigor: son coberturas distintas y ninguna sustituye a la otra.
Qué comprobar en una finca antigua antes de picar
En buena parte del parque residencial madrileño, lo que decide el alcance real de la obra está detrás de los acabados. Antes de demoler conviene revisar:
- Presencia de amianto. El artículo 10.2 del Real Decreto 396/2006 obliga a que, antes del comienzo de obras de demolición o mantenimiento, se adopten —recabando si es necesario información de los propietarios— todas las medidas adecuadas para identificar los materiales que puedan contener amianto. Si aparece, el artículo 11.1 exige elaborar un plan de trabajo antes de empezar, y el artículo 17.1 que la empresa esté inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto. En fincas anteriores a su prohibición es habitual encontrarlo en bajantes y depósitos de fibrocemento.
- Qué tabiques son de carga. No se decide sobre plano ni se descubre a mitad de demolición: lo determina un técnico competente.
- El estado de bajantes, arquetas y registros, que condiciona si una cocina o un baño se pueden mover de sitio.
- La capacidad de la instalación eléctrica frente al equipamiento previsto.
Cuanto antes aparezcan estas respuestas, menos modificados de presupuesto habrá después. Es exactamente lo que persigue una visita técnica previa y lo que diferencia un presupuesto medido de una estimación por teléfono.
Calendario de preparación
| Cuándo | Qué dejar resuelto |
|---|---|
| 5–6 semanas antes | Alcance y presupuesto firmados, trámite municipal presentado y visita técnica hecha |
| 4 semanas antes | Aviso a la comunidad y, si la obra toca elementos comunes, solicitud de junta |
| 3 semanas antes | Solicitudes de ocupación de vía pública (contenedor y mudanza), con el margen de 20 días |
| 2 semanas antes | Materiales cerrados y pedidos a medida encargados; guardamuebles contratado |
| 1 semana antes | Vaciado de la vivienda, retirada de lámparas, alarmas y climatización, aviso a la aseguradora |
| Días previos | Fotos del estado previo, entrega de llaves con acuse, protección de zonas comunes |
Los plazos son orientativos y dependen del alcance de la obra y del procedimiento urbanístico que corresponda; el trámite municipal es el que con más frecuencia manda sobre el resto del calendario.
Preguntas frecuentes
¿Hay que avisar a los vecinos antes de empezar una reforma?
La Ley de Propiedad Horizontal obliga al propietario a dar cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad, aunque se ejecuten dentro de la vivienda. Es un aviso, no una solicitud de permiso. Cosa distinta es que la obra afecte a elementos comunes —bajantes, fachada, patios, estructura—: ahí ya no basta el aviso y hay que pasar por la junta, que no se convoca de un día para otro.
¿A qué hora pueden trabajar los obreros en Madrid?
El artículo 42 de la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica establece que las obras de construcción, modificación, reparación o derribo de edificios no se podrán realizar de lunes a viernes entre las 22.00 y las 7.00 horas, ni sábados y festivos entre las 22.00 y las 9.00 horas, salvo por razones de urgencia, seguridad o peligro. Fuera de ese margen hace falta autorización previa del Ayuntamiento, y muchas comunidades fijan además sus propias normas de uso del ascensor y de los accesos.
¿Hay que vaciar del todo la vivienda?
En una reforma integral, sí: el polvo de la demolición llega a todas partes y los gremios necesitan superficie libre para trabajar y acopiar material. En una reforma de una sola estancia puede bastar con vaciar esa zona, precintar el paso y retirar de la casa lo que no soporte polvo ni vibraciones. Lo que se queda debe quedar por escrito en el alcance, junto a quién responde de ello.
¿Qué pasa si aparece amianto durante la obra?
Los trabajos se detienen. El Real Decreto 396/2006 obliga a identificar los materiales que puedan contener amianto antes de empezar una demolición o un mantenimiento, a elaborar un plan de trabajo para cada intervención con riesgo de exposición y a que la empresa que lo ejecute esté inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto. En fincas antiguas conviene comprobarlo antes de picar, no después.
Llega al primer día con la casa lista
Preparar una vivienda antes de una reforma en Madrid no es hacer cajas: es cerrar decisiones, avisar a la comunidad, presentar a tiempo las solicitudes de vía pública, dejar los suministros operativos y documentar el estado previo. Nada de eso lo puede hacer el equipo de obra el primer día por ti, y todo ello condiciona la fecha de inicio.
La forma de no llegar tarde es repartir responsabilidades por escrito desde el presupuesto: qué prepara la propiedad, qué gestiona la empresa y con cuánta antelación. Consulta el servicio de reformas integrales de THIASA y pide una visita técnica con el alcance y los trámites definidos antes de fijar la primera fecha.
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Fuentes de referencia
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (art. 7.1): aviso previo a quien represente a la comunidad
- Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica de Madrid (art. 42): horarios de obras
- Ayuntamiento de Madrid: preguntas frecuentes sobre ocupaciones temporales de la vía pública
- Real Decreto 396/2006: identificación del amianto, plan de trabajo y Registro de Empresas con Riesgo por Amianto
- Real Decreto 105/2008: residuos de construcción y demolición e inventario de residuos peligrosos
- Ley 50/1980 de Contrato de Seguro (art. 11): comunicación de la agravación del riesgo
