Zonas de Madrid

Reformas en Chamartín (Madrid): guía por tipo de finca

Reformas en Chamartín (Madrid): qué cambia si tu casa está en una colonia histórica protegida, en un bloque abierto o entre medianeras, y qué trámites prever.

Por THIASA 14 min de lectura
Vivienda en obra: a la izquierda, el hueco de un balcón y la pared contigua con el revestimiento picado hasta el material original; a la derecha, la cocina ya terminada con frente de madera, isla de piedra clara y lámparas colgantes; al fondo, un pasillo con suelo de tarima

Plantear reformas en Chamartín (Madrid) tiene una dificultad que no aparece en los distritos del ensanche: aquí no hay un tipo de finca dominante. En la misma mañana se puede visitar un hotelito de dos plantas con jardín en una colonia protegida y, diez minutos después, un sexto piso de un bloque abierto de los años sesenta. No se proyectan igual, no se tramitan igual y no cuestan lo mismo.

El motivo es histórico. El Ayuntamiento describe Chamartín como el distrito de los centrales de Madrid «que tuvo un desarrollo más tardío», con un territorio formado «al norte por grandes fincas de la nobleza» hasta que el municipio de Chamartín de la Rosa fue anexionado a Madrid por Decreto de 14 de noviembre de 1947. Ese crecimiento a saltos dejó colonias de vivienda unifamiliar, bloques abiertos de promoción posterior y tramos de manzana cerrada conviviendo a pocas calles unos de otros.

Esta guía ordena las reformas en el distrito de Chamartín por lo que de verdad decide el alcance de la obra: el tipo de finca. Qué se puede tocar en una colonia histórica, qué manda en un bloque abierto, qué trámites son comunes a todo el distrito y qué conviene comprobar antes de firmar un presupuesto.

Índice

Los seis barrios y los tres tipos de finca

El distrito 5 lo forman seis barrios: El Viso, Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España y Castilla. Pero para una reforma la frontera útil no es la del barrio, sino la del tipo de finca, porque es la que determina qué normativa urbanística se aplica a tu parcela.

En el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid cada zona del suelo urbano tiene su norma zonal, y las tres que más aparecen en Chamartín son estas:

Tipo de finca Norma zonal aplicable Qué condiciona de verdad la obra
Hotelito en colonia histórica (El Viso, Cruz del Rayo, Parque Residencia…) Norma Zonal 2, «Protección de las colonias históricas» El Catálogo de la Edificación del APE: envolvente, fachada, huecos, cubierta, jardín y cerramiento
Piso en bloque abierto (buena parte de Hispanoamérica, Nueva España y Castilla) Norma Zonal 5, «Edificación en bloques abiertos» La comunidad y el estado del edificio: fachada, cubierta, bajantes e instalaciones generales
Piso entre medianeras (tramos de Prosperidad y bordes consolidados) Norma Zonal 4, «Edificación en manzana cerrada» El patio, la bajante y la ventilación: el recorrido disponible, no la distribución ideal

La comprobación es de minutos y se hace por dirección en el Visor Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid. Ahí aparece también el grado de protección del inmueble, que el planeamiento municipal clasifica en nivel 1 (Singular o Integral), nivel 2 (Estructural o Volumétrico) y nivel 3 (Parcial o Ambiental), según la guía del propio Ayuntamiento.

Finca en colonia histórica: manda la Norma Zonal 2

Si tu casa está en una colonia de hotelitos, la obra no se decide en el plano: se decide en el catálogo de la colonia. Las Normas Urbanísticas del Plan General identifican estas colonias como Áreas de Planeamiento Específico (APE) y las enumeran en el artículo 4.3.27. De las 41 colonias de la lista, 17 llevan el código 05, el del distrito de Chamartín: Colonia El Viso (APE 05.19), Cruz del Rayo (APE 05.15), Parque Residencia (APE 05.20), Ciudad Jardín Alfonso XIII-Municipal (APE 05.09), Prosperidad (APE 05.16), Los Pinares (APE 05.21) y otras once.

El objeto de la Norma Zonal 2 es, literalmente, «la protección y conservación de las características morfológicas y tipológicas del tejido urbano, de la edificación y del uso residencial, y la protección del patrimonio histórico existente, así como la integración ambiental de la nueva edificación» (art. 8.2.1).

Qué está protegido exactamente

El artículo 8.2.3 concreta qué se considera característica básica del edificio: «la disposición de volúmenes y alturas de la edificación principal, la composición, tratamiento y elementos de fachadas, el ritmo y disposición de sus huecos y la solución de cornisas y cubiertas». Y añade un detalle que sorprende a muchos propietarios: si alguno de esos elementos se modificó o desapareció en una obra anterior, hay que restituirlo conforme al Catálogo de la Edificación del APE cuando se vuelva a intervenir sobre él.

La protección no acaba en la casa. El arbolado existente «queda protegido como elemento integrante del medio ambiente urbano de las Colonias», con obligación de reposición por especies iguales si desaparece algún ejemplar. Y los cerramientos de parcela «constituyen elementos integrantes de la edificación»: cambiar la verja o el murete no es una obra menor de jardinería, se rige por las condiciones del APE.

Qué obras se admiten

Más de las que la gente supone, pero por caminos tasados. El artículo 8.2.7 no permite alterar la envolvente de la edificación principal salvo en los casos que señale el catálogo, y a cambio admite incrementar superficie por dos vías: acondicionar el espacio bajo cubierta —incluso con obras de reestructuración que aumenten su altura libre interior— y construir una planta inferior a la baja dentro de los límites del ámbito edificable.

La ampliación en sentido estricto existe bajo el nombre de «Modificación Controlada» y solo es posible en los edificios a los que el catálogo del APE asigna ese modelo. En el espacio libre interior de la parcela (ámbito A2) se admiten cuerpos secundarios o auxiliares y piscinas con condiciones concretas; en el espacio libre exterior (ámbito A3) no se permite ninguna construcción, salvo marquesinas ligeras sobre la puerta de acceso si el APE las autoriza.

El trámite añadido que descoloca los plazos

Hay una pieza que conviene meter en el calendario desde el principio: según el artículo 8.2.11, en estas colonias «las solicitudes de licencia de obras deberán ser informadas por la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural (CIPHAN)». Además, los proyectos deben aportar un estudio de integración ambiental que justifique el cumplimiento de los objetivos del APE.

Traducido a obra: el proyecto necesita más documentación y el trámite necesita más tiempo. Quien promete una fecha de inicio sin haber mirado el APE está prometiendo algo que no controla.

Finca en bloque abierto: manda la comunidad y la edad del edificio

En Hispanoamérica, Nueva España y buena parte de Castilla domina la tipología que la Norma Zonal 5 define como «edificación aislada en bloques abiertos, con o sin patios de parcela cerrados o abiertos» (art. 8.5.1). Aquí el régimen de obras es amplio —el artículo 8.5.2 admite todas las obras en los edificios, de demolición y de nueva edificación reguladas con carácter general—, así que la restricción real no es urbanística: es la finca.

Dos comprobaciones marcan la diferencia entre un presupuesto realista y uno optimista:

  • La edad del edificio y sus informes obligatorios. La Inspección Técnica de Edificios se presenta en el año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años desde la terminación de las obras, y se repite cada diez. El Informe de Evaluación del Edificio corresponde a los edificios de vivienda colectiva de más de 50 años, con un plazo máximo de cinco años desde que alcanzan esa edad, y sustituye a la ITE si en ese plazo tocaba renovarla. Un bloque de los sesenta ya ha pasado por ambos: pedir esos informes a la comunidad antes de proyectar es gratis y ahorra sorpresas.
  • Qué es elemento común. Fachada, cubierta, bajantes y, con frecuencia, los patinillos de ventilación. Mover una cocina o un baño depende del recorrido vertical disponible, no de lo que entre en el plano. Y si el edificio tiene prevista una actuación de fachada o cubierta, encadenar tu reforma con ella cambia el coste de los andamios.

El otro punto fuerte de esta tipología es el aislamiento. Fachadas sin aislamiento y carpinterías de una hoja son lo habitual en promociones de esa época, y el trasdosado interior más una carpintería con rotura de puente térmico suelen ser la intervención con más impacto en el confort diario. Lo que conviene revisar en paralelo es el estado de las instalaciones, un diagnóstico que desarrollamos en la guía sobre cómo afrontar la reforma de un piso antiguo en Madrid.

Finca entre medianeras: manda el patio y la bajante

En los tramos de manzana cerrada —la tipología «en manzana cerrada o entre medianeras» del artículo 8.4.1— el problema clásico es el mismo que en el ensanche: la distribución ideal sobre plano choca con la posición real de bajantes, patinillos y salida de humos a cubierta. Forzarlos se puede, pero sale caro y a veces no se puede.

Aquí la planificación se parece bastante a la de un distrito consolidado clásico, así que el enfoque de nuestra guía sobre reformas en Chamberí es directamente aplicable: estudio previo de qué tabiques son de carga, comprobación del estado de las instalaciones y decisión temprana sobre cocina y baños, que son las partidas que arrastran al resto.

Trámites y logística de obra en Chamartín

Estos cuatro puntos son comunes a todo el distrito, con independencia del tipo de finca:

  • Título habilitante. Según el alcance corresponderá una declaración responsable urbanística o una licencia, en los términos de la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas. Los supuestos generales están desglosados en nuestra guía sobre la licencia de obra menor en Madrid; la confirmación final corresponde siempre al Ayuntamiento o a un técnico competente. En colonia histórica, recuerda el informe previo de la CIPHAN.
  • Comunidad de propietarios. Si la obra afecta a bajantes, patios o fachada, suele ser necesario informar u obtener acuerdo. Cada finca tiene además sus horarios y sus normas de acceso de material; en los hotelitos con jardín el acopio es más cómodo, pero el acceso rodado a la parcela puede estar limitado por el propio cerramiento protegido.
  • Ocupación de vía pública y residuos. Contenedores, sacos, vallas o plataformas requieren su autorización municipal y su tasa.
  • SER y Madrid ZBE. Los seis barrios del distrito están incluidos en el Servicio de Estacionamiento Regulado. Chamartín no tiene ZBEDEP propia —las que establecen restricciones adicionales son las de Distrito Centro y Plaza Elíptica—, pero sí le aplica Madrid ZBE, que prohíbe circular por las vías públicas urbanas del municipio a los vehículos con clasificación ambiental A desde el 1 de enero de 2025. Desde el 7 de abril de 2026 rige una autorización temporal y condicionada para los vehículos A que no son turismos —camiones, furgonetas, motocicletas—, que se revoca automáticamente si se incumple algún valor límite de contaminación. Conviene comprobar la flota de la empresa y la de sus proveedores antes de cerrar el calendario.

Reformas más solicitadas en el distrito

  • Reforma integral de vivienda unifamiliar en colonia, con actualización completa de instalaciones y aprovechamiento del bajo cubierta dentro de lo que permite el catálogo del APE.
  • Reforma integral de piso en bloque abierto, renovando electricidad y fontanería y abriendo la zona de día. Un ejemplo del tipo de resultado, en nuestra ficha de reforma integral de salón con LED perimetral.
  • Actualización de baños, con platos de ducha enrasados y revisión completa de la fontanería.
  • Sustitución de carpintería exterior para ganar aislamiento térmico y acústico, respetando el ritmo y la disposición de huecos cuando la finca está protegida.
  • Trasdosados y aislamiento de fachada en promociones de los años sesenta y setenta.
  • Carpintería a medida para aprovechar huecos irregulares, muy habitual en las plantas bajo cubierta de los hotelitos.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si mi casa de Chamartín está en una colonia histórica protegida?

Por dirección, en el Visor Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid. Las colonias de hotelitos protegidas por el Plan General están identificadas en el Plano de Ordenación con un código APE, y el artículo 4.3.27 de las Normas Urbanísticas las enumera una a una: de las 41 de la lista, 17 llevan el código 05, el del distrito de Chamartín, entre ellas Colonia El Viso (APE 05.19), Cruz del Rayo (APE 05.15), Parque Residencia (APE 05.20) o Ciudad Jardín Alfonso XIII-Municipal (APE 05.09). Si tu parcela está dentro de un APE de estos, manda la Norma Zonal 2 a través de las normas particulares de ese APE.

¿Puedo ampliar un hotelito de una colonia histórica del distrito?

Depende del modelo que el Catálogo de la Edificación del APE tenga asignado a tu parcela. El artículo 8.2.7 de las Normas Urbanísticas no permite alterar la envolvente de la edificación principal salvo en los casos que señale ese catálogo, pero sí admite ganar superficie acondicionando el espacio bajo cubierta —incluso aumentando su altura libre interior— y construyendo una planta inferior a la baja dentro de los límites del ámbito edificable. Las obras de ampliación propiamente dichas solo caben como «Modificación Controlada», y únicamente en los edificios a los que el catálogo asigna ese modelo.

¿Mi bloque de los años sesenta tiene que pasar la ITE o el IEE?

Las dos cosas, en momentos distintos. La Inspección Técnica de Edificios se presenta en el año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años desde la terminación de las obras, y las sucesivas se repiten cada diez años. Además, los edificios residenciales de vivienda colectiva de más de 50 años deben presentar el Informe de Evaluación del Edificio en un plazo máximo de cinco años desde que alcanzan esa edad, salvo que en ese plazo tocara renovar la ITE, en cuyo caso el IEE la sustituye. Conviene mirarlo antes de la obra: lo que diga ese informe sobre fachada, cubierta o estructura condiciona lo que la comunidad va a priorizar.

¿Se puede aparcar la furgoneta de obra en Chamartín?

Hay que contarlo como un coste más. Los seis barrios del distrito —El Viso, Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España y Castilla— figuran en el Servicio de Estacionamiento Regulado. A eso se suma Madrid ZBE, que prohíbe circular por las vías públicas urbanas del municipio a los vehículos con clasificación ambiental A desde el 1 de enero de 2025; desde el 7 de abril de 2026 existe una autorización temporal y condicionada para los vehículos A que no son turismos (camiones, furgonetas, motocicletas), revocable si se incumple algún valor límite de contaminación.

Tu reforma en Chamartín, empezando por la finca

Las reformas en Chamartín (Madrid) salen bien cuando el presupuesto parte de una pregunta previa a cualquier distribución: ¿qué tipo de finca es esta y qué norma le aplica? En una colonia histórica, la respuesta está en el catálogo del APE y condiciona hasta el cerramiento del jardín. En un bloque abierto, está en los informes del edificio y en lo que la comunidad considera elemento común. Resolverlo antes de firmar evita la mayoría de los parones y de los sobrecostes.

THIASA realiza reformas integrales en Madrid con visita técnica previa, presupuesto detallado por partidas y coordinación de todos los gremios de la obra.

Pedir presupuesto por WhatsApp

Fuentes oficiales

Volver al blog
Sigue leyendo

Guías relacionadas

Otras guías útiles para seguir preparando tu reforma en Madrid.

Ver todas las guías de reformas

Usamos cookies necesarias para el funcionamiento de la web y, si lo aceptas, cookies analíticas (Google Analytics) para entender cómo se usa el sitio. Consulta nuestra Política de Cookies.