Saber qué incluye una reforma de local comercial antes de firmar un alquiler o de encargar el proyecto evita el error más caro de todos: descubrir a mitad de obra que faltan partidas, que la actividad no encaja en el local o que el trámite de apertura obliga a rehacer trabajos ya ejecutados.
Una reforma de local en Madrid no es una reforma de vivienda con otro nombre. Cambia la normativa aplicable (aquí manda la licencia de actividad, no solo la de obra), cambian las instalaciones (potencia eléctrica, ventilación, protección contra incendios) y cambia la prioridad: cada semana de retraso es una semana sin facturar.
En esta guía repasamos las partidas que suele incluir el presupuesto, las fases de una reforma de local comercial en Madrid en el orden real en que se ejecutan, los trámites que conviene resolver antes de empezar y los plazos orientativos de cada etapa.
Índice
- Partidas que incluye una reforma de local comercial
- Fases de la obra en orden
- Licencias y trámites: la parte que marca el calendario
- Plazos orientativos por fase
- Qué suele quedar fuera del presupuesto
- Preguntas frecuentes
Partidas que incluye una reforma de local comercial
El alcance depende del estado de partida (local en bruto, local diáfano ya acondicionado o traspaso de un negocio anterior) y de la actividad que vaya a desarrollarse. Estas son las partidas que aparecen en la mayoría de presupuestos.
Demoliciones y adecuación previa
Retirada de la instalación y el mobiliario del negocio anterior, demolición de tabiques y falsos techos, picado de solados y saneado de paramentos. Incluye la gestión de escombros en vertedero autorizado, un coste que en locales con mucha superficie no es menor.
Albañilería y distribución
Nueva compartimentación (tabiquería de obra o tabique seco de pladur), formación de aseos, almacén, office o cuarto de instalaciones, y regularización de suelos con mortero autonivelante antes de colocar el pavimento.
Instalación eléctrica y de iluminación
Es una de las partidas más determinantes. Suele implicar cuadro eléctrico nuevo, circuitos independientes según el uso, canalizaciones, mecanismos, alumbrado general y de emergencia con señalización, y el boletín eléctrico firmado por instalador autorizado. Si la actividad demanda más potencia de la contratada, hay que tramitar la ampliación con la compañía distribuidora.
Fontanería, saneamiento y aseos
Acometidas, red de agua fría y caliente, evacuación, y aseos adaptados cuando la normativa de accesibilidad lo exige por el tipo de actividad y la superficie. En hostelería se suman fregaderos, arquetas separadoras de grasas y tomas específicas de cocina.
Climatización y ventilación
Equipos de aire acondicionado, conductos y rejillas, extracción forzada y, en actividades de restauración, salida de humos con recorrido y altura que deben resolverse antes de proyectar el resto del local: es uno de los puntos donde más proyectos se atascan.
Protección contra incendios y accesibilidad
Extintores, señalización, alumbrado de emergencia, sectorización cuando procede y recorridos de evacuación. En accesibilidad, entrada sin escalón o con rampa practicable, anchos de paso y aseo adaptado según los casos.
Revestimientos, acabados y carpintería
Pavimento resistente al tránsito comercial, pintura, falsos techos registrables, puertas, mostradores y elementos fijos de carpintería a medida.
Fachada, escaparate y rótulo
Cerramiento, escaparate, persiana o reja de seguridad y rótulo. Conviene revisar antes las condiciones estéticas del edificio y del entorno urbano, porque en determinadas zonas de Madrid la imagen exterior del local está regulada.
Fases de la obra en orden
El orden de ejecución no es negociable: alterarlo obliga a repicar trabajos ya terminados.
- Visita técnica y toma de datos. Medición del local, comprobación de acometidas, altura libre, salida de humos y estado del inmueble.
- Proyecto y definición de la actividad. Distribución, memoria de instalaciones y documentación técnica necesaria para el trámite de apertura.
- Trámites administrativos. Presentación del título habilitante que corresponda a la obra y a la actividad.
- Demoliciones y retirada de escombro.
- Albañilería y nueva distribución.
- Instalaciones en primera fase. Electricidad, fontanería, saneamiento, climatización y ventilación vistas, antes de cerrar techos y tabiques.
- Cerramiento de trasdosados y falsos techos.
- Solados, alicatados y pintura.
- Instalaciones en segunda fase. Mecanismos, luminarias, aparatos sanitarios y equipos.
- Carpintería, escaparate y rótulo.
- Limpieza final, certificados y puesta en marcha. Boletines de instalador, documentación final y revisión conjunta antes de la apertura.
Contar con una única empresa que coordine todos los gremios evita los tiempos muertos entre oficios, que suelen ser la causa real de los retrasos. Si estás comparando presupuestos, te resultará útil nuestra guía sobre cómo contratar una empresa de reformas en Madrid con garantías.
Licencias y trámites: la parte que marca el calendario
En un local comercial conviven dos cuestiones distintas que a menudo se confunden:
- El título habilitante de la obra. Según el alcance de los trabajos y el edificio, puede corresponder una declaración responsable urbanística o una licencia. Lo explicamos con detalle en la guía sobre la licencia de obra menor en Madrid.
- El título habilitante de la actividad. Es el que permite ejercer el negocio en ese local. En el Ayuntamiento de Madrid muchas actividades económicas se tramitan mediante declaración responsable, y determinados supuestos requieren licencia previa. La tramitación puede realizarse en el propio Ayuntamiento o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU).
Tres avisos prácticos antes de firmar nada:
- Comprueba que la actividad es compatible con el local según el planeamiento y el uso del inmueble, y también con los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Resuelve pronto la salida de humos y la ventilación si la actividad es de hostelería: condicionan el proyecto entero y pueden requerir acuerdo con la comunidad.
- Prevé la ocupación de la vía pública (contenedor, andamio, vallas, carga y descarga), que tiene su propio trámite y su tasa.
Esta guía es orientativa y no sustituye al criterio municipal. Confirma siempre el procedimiento aplicable a tu caso con el Ayuntamiento de Madrid o con un técnico competente antes de iniciar la obra.
Plazos orientativos por fase
Los siguientes tiempos son orientativos, para un local de tamaño medio y sin intervención en estructura ni en fachada protegida. El plazo real depende de la superficie, la actividad y los trámites. Si además vas a reformar una vivienda, la referencia equivalente está en la guía de plazos de una reforma de vivienda en Madrid.
| Fase | Duración orientativa | Observaciones |
|---|---|---|
| Proyecto y documentación técnica | 1–3 semanas | Depende de la complejidad de la actividad |
| Trámites administrativos | Variable | Puede solaparse con el inicio de obra según el título habilitante |
| Demoliciones y retirada | 3–7 días | Según superficie y volumen de escombro |
| Albañilería y distribución | 1–2 semanas | Incluye tabiquería y regularización de suelos |
| Instalaciones (1ª fase) | 1–2 semanas | Electricidad, fontanería, clima y ventilación |
| Techos, solados y pintura | 2–3 semanas | Condicionada por tiempos de secado |
| Instalaciones (2ª fase) y equipos | 1 semana | Mecanismos, luminarias y aparatos |
| Carpintería, escaparate y rótulo | 1–2 semanas | Sujeta al plazo de fabricación a medida |
| Remates, limpieza y certificados | 3–5 días | Revisión final previa a la apertura |
Qué suele quedar fuera del presupuesto
Conviene preguntarlo de forma expresa para poder comparar ofertas en igualdad de condiciones:
- Tasas, impuestos y honorarios técnicos de proyecto, dirección de obra y tramitación.
- Ampliación de potencia y altas o cambios de titularidad de los suministros.
- Mobiliario, maquinaria y equipamiento específico del negocio.
- Refuerzos estructurales o patologías ocultas que aparecen al demoler.
- Rótulo luminoso, señalética corporativa y elementos de marca.
- Sistemas de seguridad, datos y punto de venta.
Sobre precios, en THIASA no damos cifras cerradas sin visitar el local: el estado de partida y la actividad cambian el presupuesto por completo. Lo que sí ofrecemos es un desglose por partidas para que sepas exactamente qué estás contratando.
Preguntas frecuentes
¿Puedo empezar la obra antes de tener resuelto el trámite de actividad?
Es un riesgo habitual y caro. Aunque el título habilitante de la obra permita iniciar los trabajos, si la actividad no encaja en el local o exige condiciones que no se han previsto (ventilación, aseos adaptados, evacuación), habrá que rehacer partidas ya ejecutadas. Lo prudente es definir la actividad antes de demoler.
¿Cuánto tarda en total una reforma de local comercial en Madrid?
En locales de tamaño medio sin intervención estructural, la obra suele moverse entre 6 y 10 semanas, a las que hay que sumar el tiempo de proyecto y tramitación. En hostelería, por las instalaciones y la salida de humos, el plazo se alarga.
¿Se puede reformar por fases para abrir antes?
En algunos casos sí, si la actividad lo permite y la zona en obra queda separada del área abierta al público. Debe planificarse desde el proyecto y contar con la conformidad de los trámites aplicables, no improvisarse a mitad de obra.
¿Quién responde de los certificados de las instalaciones?
Cada instalación la certifica su instalador autorizado (eléctrica, gas, climatización). La empresa que ejecuta la reforma debe entregarte esa documentación al finalizar: sin ella, la puesta en marcha y las altas de suministro se complican.
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