Una reforma de oficina en Madrid rara vez se decide por los acabados. Se decide por cuántas personas tienen que trabajar bien en ese espacio, qué hacen durante el día y qué le falta al local para permitirlo: luz, silencio, aire, enchufes y datos donde hacen falta.
La diferencia con una reforma de vivienda es que aquí hay una capa normativa laboral que no es opcional. El Real Decreto 486/1997 fija condiciones mínimas de superficie, altura, temperatura e iluminación de los lugares de trabajo, y el Real Decreto 488/1997 añade las suyas para los puestos con pantallas. Esos mínimos condicionan la distribución antes que cualquier criterio estético.
En esta guía repasamos qué comprobar antes de mover un tabique, cómo se calcula de verdad cuántos puestos caben, qué sistemas marcan la eficiencia del espacio, cómo se ejecuta la obra sin parar la actividad y qué debería contener el presupuesto de una reforma de oficinas en Madrid.
Índice
- Qué comprobar antes de reformar una oficina
- Distribución: cuántos puestos caben de verdad
- Los cuatro sistemas que hacen eficiente el espacio
- Accesibilidad, evacuación y seguridad
- Reformar con la oficina en funcionamiento
- Qué debe incluir el presupuesto
- Preguntas frecuentes
Qué comprobar antes de reformar una oficina
Antes de dibujar una distribución conviene resolver tres comprobaciones. Las tres pueden cambiar el alcance del proyecto por completo.
El uso urbanístico del espacio
Un local comercial y una oficina son usos distintos a efectos urbanísticos, aunque ambos sean terciarios. Si el espacio no está ya destinado a oficina, hay que comprobar qué admite el planeamiento en esa parcela y en esa planta antes de firmar el alquiler o la compra. El Visor Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid permite consultar por dirección la ordenanza aplicable y la protección del edificio.
En cuanto al trámite de obra, la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid separa las actuaciones sujetas a licencia de las que pueden tramitarse con declaración responsable. La guía sobre la licencia de obra menor en Madrid explica esa diferencia con más detalle. Un cambio de uso, una modificación de fachada o una intervención estructural no siguen el mismo camino que una redistribución interior.
El estado del edificio y sus instalaciones
La altura libre real bajo forjado, el trazado de bajantes y saneamiento, la potencia eléctrica contratada, la posición de los patinillos y la existencia o no de preinstalación de climatización determinan qué se puede hacer y a qué coste. En edificios de oficinas hay además elementos comunes —climatización centralizada, montantes, control de accesos— cuyas condiciones marca la propiedad o la comunidad.
Cómo trabaja realmente el equipo
Una oficina eficiente no es la que tiene más puestos, sino la que encaja con la forma de trabajar del equipo: cuántas personas coinciden a la vez, cuántas reuniones y videollamadas se hacen al día, cuánto archivo físico queda, qué visitas se reciben. Sin ese dato, la reforma acaba resolviendo un problema que no era el que había.
Distribución: cuántos puestos caben de verdad
Aquí es donde más se improvisa y donde más caro sale hacerlo. La superficie útil no se reparte entre puestos: primero se descuentan circulaciones, instalaciones, almacenaje y espacios de apoyo.
Los mínimos que fija la normativa laboral
El anexo I del Real Decreto 486/1997, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo, establece para los locales de trabajo:
| Parámetro | Mínimo exigido | Matiz |
|---|---|---|
| Altura del piso al techo | 3 m | Puede reducirse a 2,5 m en locales comerciales, de servicios, oficinas y despachos |
| Superficie libre por trabajador | 2 m² | Superficie libre, no superficie construida |
| Volumen no ocupado por trabajador | 10 m³ | Descontando lo que ocupan mobiliario e instalaciones |
Conviene leerlos como lo que son: un suelo legal, no un criterio de diseño. Un puesto que cumple el mínimo puede seguir siendo incómodo si no tiene espacio para cambiar de postura, como pide el anexo del Real Decreto 488/1997, sobre trabajo con equipos que incluyen pantallas de visualización.
Los espacios de apoyo que casi siempre se quedan cortos
- Salas de reuniones dimensionadas para el uso real, no para la reunión anual.
- Cabinas o salas pequeñas para llamadas y videoconferencias: en una oficina abierta son lo que hace que el resto funcione.
- Almacenaje y archivo, incluido el material que hoy está en cajas.
- Cuarto de instalaciones y rack de comunicaciones, con ventilación y acceso para mantenimiento.
- Office y zona de descanso, con su acometida de agua y desagüe si no existía.
- Aseos, revisando si la actividad y el aforo exigen adaptarlos.
Los cuatro sistemas que hacen eficiente el espacio
Los acabados se ven; estos cuatro sistemas se notan cada día. En el presupuesto son, además, las partidas que más se subestiman.
Iluminación
El anexo IV del Real Decreto 486/1997 fija los niveles mínimos según la exigencia visual de la tarea: 200 lux en zonas con exigencias visuales moderadas y 500 lux cuando son altas. Clasificar cada zona corresponde al técnico del proyecto.
Con pantallas, el nivel no basta. El anexo del Real Decreto 488/1997 obliga a evitar los deslumbramientos y los reflejos molestos, y a colocar los puestos de forma que ventanas, tabiques translúcidos o superficies claras no provoquen deslumbramiento directo. En la práctica eso se traduce en decidir la orientación de las mesas, el tipo de luminaria y el control solar de las ventanas antes de comprar el mobiliario.
Acústica
Es la queja número uno en las oficinas diáfanas y la más difícil de corregir a posteriori. Se trabaja en tres frentes: absorción (techos y paneles acústicos, pavimento), aislamiento entre recintos (salas de reuniones y cabinas con tabiquería y puertas resueltas de verdad, incluidos los pasos de instalaciones) y control del ruido de los propios equipos, que según el Real Decreto 488/1997 debe tenerse en cuenta al diseñar el puesto para que no perturbe la atención.
Las exigencias del Documento Básico DB-HR del Código Técnico de la Edificación se aplican según el alcance de la obra y el uso del edificio; confirmarlo forma parte del trabajo del técnico que redacta el proyecto.
Climatización y calidad del aire
El anexo III del Real Decreto 486/1997 sitúa la temperatura de los locales donde se realizan trabajos sedentarios propios de oficinas entre 17 y 27 °C, la humedad relativa entre el 30 y el 70 % y la renovación mínima en 30 metros cúbicos de aire limpio por hora y trabajador en trabajos sedentarios, en ambientes no calurosos.
Traducido a obra: los equipos, los conductos y las rejillas se dimensionan con la ocupación prevista y con la distribución definitiva, no al revés. Cambiar una sala de sitio después de instalar los conductos significa rehacer techos ya cerrados.
Electricidad y datos
Suele ser la partida decisiva de una reforma de oficina en Madrid. Cuadro y circuitos dimensionados para el equipamiento real, tomas suficientes en cada puesto, alumbrado de emergencia, cableado estructurado hasta el rack, SAI si el negocio lo necesita y canalizaciones accesibles para poder ampliar sin volver a picar.
Si el espacio está en un edificio antiguo, la instalación de partida puede no dar la potencia necesaria: la guía sobre cambiar la instalación eléctrica de un piso antiguo explica qué implica renovarla y qué es el boletín del instalador autorizado. Una ampliación de potencia se tramita con la compañía distribuidora y tiene sus propios plazos.
Accesibilidad, evacuación y seguridad
Según el alcance de la obra y el uso del edificio pueden resultar aplicables los Documentos Básicos del Código Técnico de la Edificación relativos a seguridad en caso de incendio (DB-SI) y a seguridad de utilización y accesibilidad (DB-SUA). A efectos laborales, el anexo I del Real Decreto 486/1997 exige además que los lugares de trabajo utilizados por personas trabajadoras con discapacidad —puertas, vías de circulación, escaleras, servicios higiénicos y puestos— estén acondicionados para que puedan utilizarlos.
Los recorridos de evacuación y los anchos de paso condicionan dónde pueden ir los tabiques y el mobiliario fijo, así que se cierran en proyecto, no en obra. Lo mismo ocurre con el alumbrado de emergencia, la señalización y la accesibilidad del acceso y de los aseos, especialmente si la oficina recibe visitas o atiende público.
Reformar con la oficina en funcionamiento
Muchas empresas no pueden vaciar el espacio durante la obra. Se puede reformar por sectores, pero hay que planificarlo desde el principio:
- Dividir la obra en fases con una separación física estanca al polvo y al ruido entre la zona en obra y la zona en uso.
- Mantener siempre libres los recorridos de evacuación de la parte ocupada, incluida la señalización.
- Prever instalaciones provisionales de electricidad y datos para los puestos que se reubican.
- Concentrar los trabajos ruidosos en franjas acordadas con la empresa y con el resto del edificio.
En Madrid, trabajar fuera del horario general requiere solicitar la autorización de ampliación de horarios para la realización de obras. Y si hay que colocar contenedor, vallas o andamio, la ocupación de la vía pública tiene su propio trámite y su tasa.
Qué debe incluir el presupuesto
Un precio global impide comparar ofertas y controlar la obra. El presupuesto de una reforma de oficina debería desglosar al menos:
- Protección de la zona en uso, demoliciones y gestión de residuos.
- Distribución: tabiquería, trasdosados y mamparas, con su solución acústica.
- Electricidad, cuadro, fuerza, iluminación y alumbrado de emergencia.
- Cableado estructurado, rack de comunicaciones y canalizaciones de datos.
- Climatización, ventilación y conductos.
- Fontanería y saneamiento del office y de los aseos.
- Protección contra incendios y medidas de accesibilidad.
- Falsos techos, pavimentos, pintura y carpintería.
- Pruebas, puesta en marcha, limpieza final y documentación de las instalaciones.
Y debería decir qué queda fuera: honorarios técnicos, tasas, ampliación de potencia y altas de suministro, mobiliario, equipos informáticos, rotulación y control de accesos, y los trabajos derivados de patologías que aparezcan al demoler. El desglose por fases y el orden de ejecución son los mismos que describimos en la guía sobre qué incluye una reforma de local comercial en Madrid; si el uso previsto es de hostelería, el caso cambia y lo tratamos en la guía de reforma de restaurante en Madrid.
En THIASA no damos una cifra cerrada sin visitar el espacio y conocer la ocupación prevista. El estado de partida, la potencia disponible, la altura libre y el nivel de acústica exigido mueven el presupuesto de forma decisiva.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos puestos de trabajo caben en una oficina?
El mínimo legal lo fija el anexo I del Real Decreto 486/1997: 2 metros cuadrados de superficie libre por trabajador y 10 metros cúbicos no ocupados por trabajador. Son mínimos, no un objetivo de diseño: sobre esa base hay que descontar circulaciones, salas de reuniones, almacenaje e instalaciones, así que la cifra real de puestos siempre sale del plano, no de una regla por metro cuadrado.
¿Qué altura libre necesita una oficina?
El anexo I del Real Decreto 486/1997 exige 3 metros desde el piso hasta el techo, y admite reducirlo a 2,5 metros en locales comerciales, de servicios, oficinas y despachos. Es un dato a comprobar antes de proyectar falsos techos, conductos de climatización o suelo técnico, porque los tres consumen altura.
¿Hace falta licencia para reformar una oficina en Madrid?
Depende del alcance de la obra y de si cambia el uso del espacio. La Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento de Madrid distingue actuaciones sujetas a licencia urbanística de las que pueden tramitarse mediante declaración responsable. El procedimiento aplicable debe confirmarse para cada caso con el Ayuntamiento o con un técnico competente antes de empezar.
¿Se puede reformar una oficina sin parar la actividad?
En muchos casos sí, trabajando por sectores y reubicando puestos, pero hay que planificarlo desde el proyecto: sectorización de la zona en obra, recorridos de evacuación siempre libres, acometidas provisionales y concentración de los trabajos ruidosos o polvorientos en franjas acordadas. Trabajar fuera del horario general de obras en Madrid requiere una autorización municipal específica de ampliación de horario.
Solicita presupuesto para tu oficina en Madrid
Una reforma de oficina en Madrid sale bien cuando el reparto del espacio, la iluminación, la acústica, el clima y los datos se proyectan juntos y con la ocupación real sobre la mesa. Lo demás son acabados, y los acabados se eligen después.
THIASA puede visitar el espacio, estudiar la distribución y preparar un presupuesto por partidas dentro de su servicio de reformas de locales comerciales en Madrid.
Solicitar presupuesto para mi oficina por WhatsApp
Esta guía es orientativa y no sustituye al criterio municipal ni al de un técnico competente. Confirma siempre el procedimiento y las exigencias aplicables a tu caso antes de iniciar la obra.
Fuentes oficiales
- BOE, Real Decreto 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo, consultado el 14 de septiembre de 2026.
- BOE, Real Decreto 488/1997, de 14 de abril, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud relativas al trabajo con equipos que incluyen pantallas de visualización, consultado el 14 de septiembre de 2026.
- Ayuntamiento de Madrid, Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, consultada el 14 de septiembre de 2026.
- Ayuntamiento de Madrid, Visor Urbanístico del Geoportal, consultado el 14 de septiembre de 2026.
- Ayuntamiento de Madrid, Autorización de ampliación de horarios para la realización de obras y trabajos en el medio exterior y edificaciones, consultada el 14 de septiembre de 2026.
- Ayuntamiento de Madrid, Ocupación de la vía pública por vallas, andamios y otros, consultada el 14 de septiembre de 2026.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Código Técnico de la Edificación, consultado el 14 de septiembre de 2026.
