Reformar un piso pequeño en Madrid no consiste en encontrar metros que no existen. Consiste en recuperar los que hoy se van en tabiques, en pasillos y en puertas, y en asignar a cada metro restante la función que de verdad puede tener.
La diferencia con una vivienda grande es que aquí no hay margen de error. En sesenta metros cuadrados, un tabique mal colocado o un dormitorio sin ventana no son un detalle de diseño: son la diferencia entre una pieza que puede usarse y una que legalmente no cuenta como habitable.
Esta guía recorre las decisiones que de verdad liberan superficie en un piso de poco metraje, con los límites normativos que las condicionan y lo que conviene comprobar antes de firmar un presupuesto.
Índice
- Los metros del anuncio no son los metros útiles
- El programa mínimo que Madrid exige a una vivienda
- Por qué no se puede inventar un dormitorio interior
- Abrir la cocina al salón: qué se gana y qué obliga
- Quitar tabiques: cuáles se pueden y qué trámite tienen
- El pasillo y las puertas: metros baratos de recuperar
- Almacenaje: lo que sustituye a los metros que no hay
- Resumen: qué gana cada medida y qué comprobar antes
- Preguntas frecuentes
Los metros del anuncio no son los metros útiles
El primer dato que conviene fijar es cuál de todas las cifras se está usando, porque un piso «de 60 metros» casi nunca tiene sesenta metros pisables.
El artículo cuatro del Real Decreto 3148/1978 define la superficie útil como la del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos, e incluye la mitad de la superficie de los espacios exteriores de uso privativo —terrazas, miradores, tendederos— hasta un máximo del 10 % de la superficie útil cerrada.
Y enumera lo que queda fuera: la superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, además del suelo con altura libre inferior a 1,50 metros.
De ahí sale la consecuencia práctica más útil de todo el artículo: cada tabique ocupa superficie útil. Un tabique de diez centímetros de grueso y cuatro metros de largo son cuatro décimas de metro cuadrado que, al desaparecer, vuelven al cómputo. No es la razón principal para abrir un espacio, pero explica por qué dos distribuciones del mismo piso no miden lo mismo.
Conviene además no mezclar dos cuentas distintas. Para la superficie útil, la terraza suma la mitad; para el programa mínimo de vivienda que exige el Ayuntamiento, no suma nada. Son dos cómputos con dos finalidades, y el segundo es el que decide qué piezas puede tener la casa.
El programa mínimo que Madrid exige a una vivienda
El artículo 7.3.4.1 del Compendio de las Normas Urbanísticas del PGOUM-97 considera vivienda mínima la que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo y cuya superficie útil supera los treinta y ocho metros cuadrados. En ese cómputo no entran terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos ni espacios con altura libre inferior a 220 centímetros.
El mismo artículo admite bajar hasta veinticinco metros cuadrados cuando la vivienda dispone únicamente de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio, y un cuarto de aseo. Es la figura que ampara el estudio pequeño, y tiene un matiz que importa al distribuir: el acuerdo interpretativo de la Comisión de Seguimiento del Plan General nº 99, de 11 de marzo de 1999, recogido en el propio Compendio, precisa que la cocina se considera integrada en ese conjunto cuando entre ella y el resto existe una superficie practicable igual o superior a dos metros cuadrados, hueco de paso incluido.
El apartado 2 de ese artículo reparte las piezas: todas las de la vivienda tienen la condición de pieza habitable salvo el aseo, el vestíbulo, el pasillo, el tendedero y dependencias similares. Esa frase es la que ordena el trabajo en un piso pequeño, porque separa lo que necesita ventana de lo que no.
A las condiciones urbanísticas se suma una norma sectorial que el propio Compendio da por aplicable: el acuerdo de la misma Comisión nº 1, de 11 de diciembre de 1997, entiende vigente y de aplicación simultánea la Orden de 29 de febrero de 1944, sobre condiciones higiénicas mínimas de las viviendas. Sus dimensiones mínimas por pieza siguen siendo la referencia con la que se mide un programa ajustado:
| Pieza | Superficie mínima | Cubicación |
|---|---|---|
| Dormitorio de una cama | 6 m² | 15 m³ |
| Dormitorio de dos camas | 10 m² | 25 m³ |
| Cuarto de estar | 10 m² | — |
| Cocina | 5 m² | — |
| Retrete | 1,50 m² | — |
| Cocina y estar en una sola pieza | 14 m² | — |
De esa misma Orden sale la condición que más distribuciones de piso pequeño descarta, su regla segunda: las habitaciones serán independientes entre sí, de modo que ninguna utilice como paso un dormitorio, ni sirva a su vez de paso al retrete. El truco de «pasar por el dormitorio para llegar al baño» no es una licencia estética: incumple.
Queda el alcance. El artículo 7.3.2.1 precisa que estas condiciones se aplican en obras de nueva edificación y de reestructuración general, y también en el resto de obras cuando por el nivel de intervención sea oportuna la exigencia de su cumplimiento. En una reforma son, como mínimo, la vara con la que el Ayuntamiento medirá el resultado.
Por qué no se puede inventar un dormitorio interior
Es la pregunta que aparece en casi todos los pisos pequeños: partir una habitación grande para sacar dos. La respuesta la da la luz, no los metros.
El artículo 7.3.8.1 del PGOUM-97 exige que toda pieza habitable reúna las condiciones de pieza exterior y disponga de ventilación e iluminación natural, con dos umbrales concretos:
- Huecos de iluminación natural con una superficie no inferior al 12 % de la superficie útil de la pieza.
- Superficie practicable para ventilación natural directa no inferior al 8 % de esa superficie útil.
Traducido: una habitación de 10 metros cuadrados necesita 1,20 metros cuadrados de hueco de iluminación y 0,80 practicables. Al dividir en dos una pieza con una sola ventana, la mitad interior se queda sin hueco y deja de ser pieza habitable. Puede ser vestidor, despensa o zona de almacenaje —usos para los que el artículo 7.3.8.2 admite ventilación conducida o forzada—, pero no dormitorio.
El Documento Básico HS 3 del Código Técnico apunta en la misma dirección cuando exige que cocinas, comedores, dormitorios y salas de estar dispongan de un sistema complementario de ventilación natural mediante una ventana exterior practicable o una puerta exterior.
Y hay un segundo filtro, el de vivienda exterior del artículo 7.3.3.1: la vivienda debe ocupar fachada en una longitud superior a tres metros, con el hueco de una pieza habitable de más de doce metros cuadrados útiles en la que pueda inscribirse un círculo de doscientos setenta centímetros de diámetro tangente al paramento del hueco. En un piso pequeño, esa pieza es casi siempre el salón, y eso lo convierte en intocable: es la que sostiene la condición de exterior de toda la casa.
La lógica es la misma que gobierna los metros que no computan en una reforma de ático o loft en Madrid: la superficie existe, pero la función que puede asignársele depende de condiciones que se miden antes de dibujar.
Abrir la cocina al salón: qué se gana y qué obliga
Unir cocina y salón es la medida que más cambia la percepción de un piso pequeño, porque suma dos superficies que por separado se quedaban cortas y elimina el tabique y la puerta que las separaban.
Lo que se gana es real, y lo que obliga también. La cocina sigue siendo una pieza con requisitos propios aunque pierda sus paredes:
- El artículo 7.3.4.2.a del PGOUM-97 exige que la cocina, por ser pieza en la que se produce combustión o gases, disponga de chimenea para su evacuación, independientemente del hueco de luz y ventilación.
- El Documento Básico HS 3 del Código Técnico obliga a un sistema adicional específico de extracción mecánica con conducto independiente del de la ventilación general, que no puede utilizarse para extraer aire de locales de otro uso.
- Ese mismo documento fija en 50 litros por segundo el caudal mínimo que debe extraer el sistema de la zona de cocción, de forma independiente a la ventilación general.
Hay además un efecto que se pasa por alto cuando la reforma cambia el número de dormitorios. La tabla 2.1 del DB HS 3 fija los caudales mínimos de ventilación de la vivienda en función de ese número: 12 litros por segundo en total para viviendas de uno o ningún dormitorio, 24 para las de dos y 33 para las de tres o más. Pasar de un dormitorio a dos duplica el caudal exigido, y la instalación existente puede no darlo.
Si la duda es de fondo —abrir del todo, dejar una cristalera o mantenerla cerrada—, la hemos desarrollado aparte en la comparativa entre cocina abierta y cocina cerrada. Un ejemplo construido de esta solución es nuestra cocina con barra americana abierta al salón, donde la península hace de separación sin levantar un tabique.
Quitar tabiques: cuáles se pueden y qué trámite tienen
No todo lo que parece un tabique lo es. Antes de contar metros conviene identificar tres cosas que no se tocan por decisión propia: los muros de carga, los patinillos por los que pasan conductos e instalaciones comunes y las bajantes.
El artículo 2.2.b de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación exige proyecto en las intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica, entre ellas las que producen una variación esencial del conjunto del sistema estructural. Abrir un hueco en un muro de carga entra ahí; redistribuir tabiquería interior, normalmente no.
El límite de propiedad lo marca el artículo séptimo.1 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, que permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones de su piso cuando no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y le obliga a dar cuenta previa a quien represente a la comunidad.
Y el trámite municipal lo decide la Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento de Madrid, que distingue las actuaciones sujetas a licencia urbanística de las que pueden tramitarse mediante declaración responsable. Es una comprobación de antes de demoler, no de después.
El pasillo y las puertas: metros baratos de recuperar
En un piso pequeño el pasillo suele ser la pieza con peor rendimiento: ocupa superficie, no admite mobiliario y no se usa más que para atravesarlo. Como es pieza no habitable, no necesita hueco de iluminación natural, y eso permite absorberlo dentro de la estancia en lugar de mantenerlo como corredor.
Cuando el pasillo se conserva, el artículo 7.3.4.2.b del PGOUM-97 fija sus reglas: anchura mínima de ochenta y cinco centímetros, con estrangulamientos que no reduzcan más de quince centímetros siempre que su longitud no supere los treinta y nunca enfrentados a una puerta, y una disposición de las puertas que permita el paso a cualquier pieza habitable de un rectángulo horizontal de 50 por 180 centímetros. Esa última medida es la que decide si el sofá entra o se queda en el rellano.
Las puertas tienen mínimos propios en el artículo 7.3.6: la de acceso a la vivienda, 203 centímetros de altura y 825 milímetros de anchura; las hojas interiores, 203 centímetros de altura y 725 milímetros de anchura, que bajan a 625 en los cuartos de aseo. Dentro de esos mínimos, cambiar el sentido de apertura o pasar a una corredera libera el barrido sin tocar instalaciones: es la intervención con mejor relación entre coste y superficie ganada, y en el baño vale exactamente igual, como detallamos al reformar un baño pequeño en Madrid.
Un distribuidor tratado como espacio y no como sobra se parece a nuestro pasillo con iluminación LED y muebles a medida, donde el almacenaje se resuelve en el propio recorrido.
Almacenaje: lo que sustituye a los metros que no hay
En poco metraje, el almacenaje no es un capítulo de mobiliario: es la condición para que el resto de la casa se mantenga despejada. Y tiene una ventaja de partida, porque usa la dimensión que a un piso pequeño sí le suele sobrar.
El artículo 7.3.5 del PGOUM-97 exige una altura libre mínima de 250 centímetros en al menos el 75 % de la superficie útil de la vivienda, reducible hasta 220 en el resto. Entre la línea de uso diario y el techo queda una franja que no compite con nada, y que es donde el armario alto, el altillo sobre la puerta o el mueble de paso recuperan capacidad sin restar paso. La solución concreta —fondos reducidos, frentes continuos, carpintería ajustada al hueco existente— está desarrollada en la guía sobre armarios empotrados y carpintería a medida.
Conviene recordar que el trastero no resuelve este problema sobre el papel. El artículo 7.3.4.2.d del PGOUM-97 lo define como pieza no habitable destinada a guardar enseres de la vivienda y, cuando no computa como edificabilidad, lo somete a condiciones estrictas: situado bajo rasante o bajo cubierta, con acceso exclusivamente por zonas comunes, uno por vivienda y un máximo de seis metros cuadrados construidos. Ayuda a vivir, pero no suma superficie a la casa.
Resumen: qué gana cada medida y qué comprobar antes
| Medida | Qué gana | Qué hay que comprobar antes |
|---|---|---|
| Quitar tabiques no portantes | La superficie que ocupaban en planta, más el espacio de uso a ambos lados | Que no sean de carga ni alojen patinillos o bajantes (LOE art. 2.2.b y LPH art. séptimo) |
| Unir cocina y salón | Dos piezas cortas pasan a leerse como una | Chimenea de evacuación y conducto de extracción independiente con 50 l/s en la zona de cocción (PGOUM 7.3.4.2.a y DB HS 3) |
| Absorber el pasillo en la estancia | Superficie que solo servía para atravesar | Paso de 50 × 180 cm a cada pieza habitable y 85 cm de anchura donde se conserve (PGOUM 7.3.4.2.b) |
| Cambiar la apertura de las puertas | El barrido de cada hoja, sin tocar instalaciones | Hojas de 725 mm, o 625 en aseos, y 825 mm en la puerta de acceso (PGOUM 7.3.6) |
| Dividir una habitación en dos | Una pieza más, solo si ambas quedan exteriores | 12 % de hueco de iluminación y 8 % practicable sobre la superficie útil de cada pieza (PGOUM 7.3.8.1) |
| Añadir un dormitorio | Programa, no superficie | El caudal de ventilación exigido sube de 12 a 24 l/s al pasar de uno a dos dormitorios (DB HS 3, tabla 2.1) |
| Almacenaje en altura | Capacidad sin restar paso | Altura libre disponible: 250 cm en el 75 % de la superficie útil (PGOUM 7.3.5) |
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros útiles tiene que tener una vivienda en Madrid?
El artículo 7.3.4.1 del PGOUM-97 considera vivienda mínima la que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo y supera los 38 metros cuadrados útiles, reducibles a 25 cuando solo dispone de una estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo. No computan terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos ni espacios con altura libre inferior a 220 centímetros.
¿Puedo dividir un dormitorio en dos en un piso pequeño?
Solo si las dos piezas resultantes conservan hueco al exterior. El artículo 7.3.8.1 exige que toda pieza habitable disponga de iluminación natural con huecos no inferiores al 12 % de su superficie útil y de una superficie practicable de ventilación del 8 %. La mitad interior de una habitación partida puede ser vestidor o almacenaje, pero no dormitorio.
¿Puedo convertir mi piso de 60 m² en dos viviendas?
Es poco habitual que salga. Cada vivienda resultante debería superar por separado los 38 metros cuadrados útiles del artículo 7.3.4.1, o los 25 de la variante con estancia-comedor-cocina y aseo, y cumplir además la condición de vivienda exterior del artículo 7.3.3: más de tres metros de fachada y una pieza habitable de más de 12 metros cuadrados donde quepa un círculo de 270 centímetros tangente al paramento del hueco.
¿Cuántos metros gano quitando un tabique?
Los que ocupa en planta, y además cuentan: el artículo cuatro del Real Decreto 3148/1978 excluye de la superficie útil lo ocupado por los cerramientos interiores, los elementos estructurales verticales y los conductos de más de 100 centímetros cuadrados de sección. Un tabique de 10 centímetros y 4 metros de largo son 0,40 metros cuadrados que vuelven al cómputo, al margen del espacio de uso que libera.
¿Abrir la cocina al salón obliga a cambiar la extracción?
Obliga a mantenerla. El artículo 7.3.4.2.a del PGOUM-97 exige chimenea de evacuación con independencia del hueco de luz y ventilación, y el DB HS 3 requiere un sistema adicional de extracción mecánica con conducto independiente, que no puede compartirse con locales de otro uso, capaz de extraer 50 litros por segundo en la zona de cocción.
Mide lo que hay antes de decidir la distribución
Al reformar un piso pequeño en Madrid el orden importa más que las ideas: primero los metros útiles reales, después qué piezas tienen hueco al exterior y cuáles no, luego qué tabiques pueden desaparecer, y solo entonces la distribución y los acabados. Hecho así, cada metro recuperado se queda recuperado.
En THIASA levantamos ese punto de partida antes de proponer una distribución, para que el presupuesto se refiera a una vivienda que de verdad puede construirse. Consulta el servicio de reformas integrales en Madrid y cuéntanos cómo es el tuyo.
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Fuentes de referencia
- Ayuntamiento de Madrid, Compendio de las Normas Urbanísticas del PGOUM-97 (artículos 7.3.2, 7.3.3, 7.3.4, 7.3.5, 7.3.6 y 7.3.8), consultado el 19 de octubre de 2026.
- BOE, Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, consultada el 19 de octubre de 2026.
- BOE, Real Decreto 3148/1978, artículo cuatro: superficie útil y superficie construida, consultado el 19 de octubre de 2026.
- Código Técnico de la Edificación, DB HS 3: calidad del aire interior (tabla 2.1 y apartado 3.1.1), consultado el 19 de octubre de 2026.
- BOE, Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, artículo 2, consultada el 19 de octubre de 2026.
- BOE, Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículo séptimo, consultada el 19 de octubre de 2026.
- Ayuntamiento de Madrid, Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, consultada el 19 de octubre de 2026.
