Saber qué incluye una reforma integral en Madrid es lo que permite leer un presupuesto con criterio y comparar propuestas que, sobre el papel, parecen equivalentes. Una reforma integral no es una suma de trabajos sueltos: es un proyecto que vacía la vivienda, renueva instalaciones y acabados, y coordina varios oficios en un orden que no admite improvisación.
En el parque de vivienda madrileño conviven pisos de los años cincuenta y sesenta con promociones recientes, y eso cambia mucho el alcance real de la obra: en una finca antigua, buena parte del presupuesto se va en lo que no se ve. Esta guía repasa las partidas habituales, los gremios y su coordinación, el orden del proceso, lo que suele quedar fuera y la documentación que conviene exigir al terminar.
Índice
- Qué se considera una reforma integral
- Partidas que incluye una reforma integral en Madrid
- Los gremios que intervienen y quién los coordina
- El proceso de obra, paso a paso
- Qué no suele incluir el presupuesto
- Documentación, certificados y garantías
- Preguntas frecuentes
Qué se considera una reforma integral
No hay una definición legal de "reforma integral". En la práctica del sector se entiende como la intervención que afecta a toda la vivienda y renueva por completo instalaciones, revestimientos y acabados, con o sin cambios de distribución. La frontera con una reforma parcial no la marca el número de estancias, sino dos preguntas: ¿se sustituyen las instalaciones generales? ¿se replantea la distribución?
Esa distinción condiciona el trámite municipal aplicable, la duración y el volumen de gremios implicados. Antes de fijar fechas conviene comprobar qué procedimiento corresponde en la guía sobre la licencia de obra menor en Madrid y confirmarlo con el Ayuntamiento o con un técnico competente.
Partidas que incluye una reforma integral en Madrid
Cada empresa organiza el presupuesto a su manera, pero las partidas de fondo se repiten. Esta tabla resume qué comprende cada una y qué oficio la ejecuta:
| Partida | Qué comprende | Gremio responsable |
|---|---|---|
| Demoliciones y retirada | Levantado de pavimentos y alicatados, desmontaje de sanitarios y carpintería, escombros | Albañilería |
| Albañilería y distribución | Nuevos tabiques, recrecidos, regularización de suelos, rozas y ayudas a instalaciones | Albañilería |
| Fontanería y saneamiento | Sustitución de tuberías, llaves de corte, desagües, conexión a bajantes y montaje de aparatos | Fontanería |
| Electricidad | Cuadro nuevo, circuitos, puntos de luz, mecanismos y certificado final | Electricidad |
| Climatización y ventilación | Preinstalación o instalación de aire acondicionado, conductos y extracción | Climatización |
| Falsos techos y pladur | Techos registrables o continuos, trasdosados y aislamiento | Pladur / albañilería |
| Solados y alicatados | Pavimentos, revestimientos, rodapiés y rejuntados | Solador / alicatador |
| Carpintería | Puertas de paso, armarios, ventanas y trabajos a medida | Carpintería |
| Cocina y baños | Mobiliario, encimera, sanitarios, grifería y mamparas | Montaje / fontanería |
| Pintura y remates | Alisado, imprimación, acabado de paredes y techos, sellados | Pintura |
Ninguna partida tiene un precio fijo: el mismo trabajo cambia según el estado de partida, la accesibilidad del edificio y las calidades. Para situar cifras, la guía sobre cuánto cuesta una reforma integral en Madrid desglosa las que más pesan en el total.
Un presupuesto útil no se limita a nombrar la partida: debería indicar la medición, el material previsto o la referencia de calidad y si incluye los medios auxiliares. Sin medición no hay forma de comparar dos propuestas.
Los gremios que intervienen y quién los coordina
Una reforma integral de vivienda pone en la obra, como mínimo, entre seis y ocho oficios distintos. Lo que más diferencia unos presupuestos de otros no es la lista de gremios, sino quién los coordina.
En un contrato con empresa de reformas integrales en Madrid, la coordinación forma parte del servicio: un único interlocutor planifica la entrada de cada oficio, resuelve los solapes y responde de los repasos. Si el propietario contrata gremios por separado, esa función recae en él, y el retraso de uno arrastra a todos los siguientes. Antes de firmar conviene aclarar qué oficios están incluidos, quién es el interlocutor único y cómo se aprueban por escrito los cambios que surjan al abrir suelos, techos o paredes.
El orden en que entran los gremios no es una preferencia organizativa: la instalación va antes que el revestimiento, y el revestimiento antes que el montaje. Saltarse esa secuencia obliga a repicar lo ya hecho.
El proceso de obra, paso a paso
Este es el recorrido habitual, del encargo a la entrega. Los tiempos de cada fase los tienes desglosados en la guía sobre plazos de una reforma de vivienda en Madrid.
- Visita técnica y mediciones. Estado real de instalaciones, suelos, tabiques y ventanas.
- Definición del alcance y presupuesto. Qué se conserva, qué se sustituye y qué queda excluido, partida por partida.
- Trámites y permisos. Título habilitante municipal, permiso de la comunidad si se tocan elementos comunes y reservas de ascensor o contenedor.
- Elección de materiales y pedidos. Lo que se fabrica a medida se encarga aquí, no después.
- Protecciones y demolición. Se protege lo que permanece y se vacía la vivienda hasta la obra vista.
- Albañilería y nueva distribución. Tabiquería, recrecidos y preparación de soportes.
- Instalaciones en primera fase. Rozas y canalizaciones de fontanería, electricidad, ventilación y climatización.
- Falsos techos, alicatados y solados. Se cierra lo que oculta las instalaciones y se colocan los revestimientos.
- Pintura, carpintería y montajes. Puertas, armarios, cocina, sanitarios y mecanismos.
- Repasos, limpieza y entrega. Revisión de acabados, prueba de instalaciones y entrega de documentación.
Entre los pasos 4 y 5 está el punto de no retorno de la mayoría de las obras: cuanto más cerrado esté el material antes de demoler, menos paradas habrá después.
Qué no suele incluir el presupuesto
Que un concepto no esté incluido no es un problema en sí; el problema es descubrirlo con la obra empezada. Conviene comprobar expresamente si el presupuesto contempla:
- Proyecto técnico, tasas y trámites municipales, cuando la actuación los requiere.
- Electrodomésticos, mobiliario suelto y decoración, salvo mención expresa.
- Intervenciones en elementos comunes: bajantes generales, fachada o patios.
- Refuerzos estructurales que aparezcan al demoler y no fueran previsibles en la visita.
- Aparatos de climatización, cuando solo se presupuesta la preinstalación.
- Ocupación de vía pública para contenedor, camión o andamio.
- Mudanza, guardamuebles y limpieza final, distinta de la limpieza de obra.
Documentación, certificados y garantías
La reforma no termina con el último repaso, sino con la entrega de papeles. Estos tienen respaldo normativo y conviene reclamarlos:
Certificado de la instalación eléctrica
El Reglamento electrotécnico para baja tensión establece que la empresa instaladora emite un certificado de instalación que, junto con la documentación técnica, debe depositarse ante el órgano competente de la comunidad autónoma para registrar la instalación. Sin ese trámite, la compañía suministradora no puede conectar la instalación receptora.
Gestión de residuos de obra
El Real Decreto 105/2008 obliga al productor de residuos de construcción y demolición a incluir un estudio de gestión en el proyecto, a inventariar los residuos peligrosos en obras de reforma y a conservar cinco años la documentación que acredita su correcta gestión. Su disposición adicional primera exceptúa de esas obligaciones a las obras menores de construcción o reparación domiciliaria, sujetas a lo que fijen las ordenanzas municipales.
IVA aplicable
El tipo general es el 21 %. La Agencia Tributaria admite el reducido del 10 % en obras de renovación y reparación de viviendas si se cumplen tres requisitos: que el destinatario sea una persona física que utiliza la vivienda para uso particular, que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras y que los materiales aportados por quien las ejecuta no superen el 40 % de la base imponible. Conviene confirmarlo caso por caso.
Garantías legales
La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de responsabilidad por daños materiales: diez años para los vicios que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales; tres años para los de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad; y un año para los defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado, del que responde el constructor.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia una reforma integral de una reforma parcial?
La reforma integral interviene en toda la vivienda y suele renovar instalaciones y acabados por completo, mientras que la parcial se limita a una o varias estancias. La frontera no la marca el número de habitaciones, sino si se sustituyen las instalaciones generales y se replantea la distribución.
¿La empresa de reformas aporta todos los gremios o hay que contratarlos aparte?
Depende del contrato. Conviene que el presupuesto indique qué oficios están incluidos, quién los coordina y quién responde si un gremio retrasa al siguiente. Si el propietario contrata gremios por su cuenta, esa coordinación pasa a ser suya.
¿Qué documentación debo recibir al terminar la obra?
Como mínimo, los certificados de las instalaciones que se hayan renovado, la justificación de la gestión de residuos cuando proceda, las facturas y las condiciones de garantía. El certificado de la instalación eléctrica lo emite la empresa instaladora y se deposita ante el órgano competente de la comunidad autónoma.
Pide un presupuesto con el alcance definido
Ya sabes qué incluye una reforma integral en Madrid: unas partidas que se repiten, varios gremios que dependen unos de otros, un proceso con un orden fijo y una documentación final que conviene exigir. Lo que cambia de una vivienda a otra es el estado de partida, y eso solo se concreta con una visita.
Consulta el servicio de reformas integrales de THIASA y solicita un presupuesto desglosado por partidas, con lo incluido y lo excluido por escrito.
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Fuentes de referencia
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (art. 17): plazos de garantía
- Real Decreto 842/2002, Reglamento electrotécnico para baja tensión (art. 18): certificado de instalación
- Real Decreto 105/2008: producción y gestión de residuos de construcción y demolición
- Agencia Tributaria: qué tipo de IVA se aplica a las obras en viviendas
- Ayuntamiento de Madrid: trámites y gestiones urbanísticas
